Ответ CTaRbIu.nepyH в «Очередное про риэлторов»
Продаю построенные дома. Сам строю сам продаю. Как они меня заебли. Не поверишь. 99 % звонков от этих крыс. Достали. Нет не так. ДОСТАЛИ.
Продаю построенные дома. Сам строю сам продаю. Как они меня заебли. Не поверишь. 99 % звонков от этих крыс. Достали. Нет не так. ДОСТАЛИ.
Ох эти рязанские риэтеры. На 2 месяц продажи квартиры устал отказывать об эксклюзиве. Звонят из агентства недвижимости Бирюза. Видел их объявления на Авито прям вот привет из 1995 года: всратые фотки на бирюзовом заднике и это в 2019 году.
Ладно, он художник, он так видит
Звонит тётенька: эксклюзивный договор, бла, бла бла, только мы с гарантией продадим вашу квартиру мы и ипотеку поможем оформить и у нас опыта как говна за баней.
Только вот не справились с простым объяснением: Нахера продавцу вошкаться с проблемами ипотеки? Это забота покупателя
И раз уж они такие уверенные, что точно продадут за мою цену, то почему бы им не купит у меня квартиру и заработать?
Слилась тётенька довольно быстро.
И другая история, про маленькую месть:
Этажи или ЦАН хотели, чтобы я к ним на подписание договора приехал в офис. А там начнется кружево на эксклюзивный договор. А я к тому моменту уже от одного слова "эксклюзивный" хотел по телефону нахер слать.
Решил с ними сыграть по их правилам: хорошо, приеду в офис, но в пятницу и после работы. В обед пятницы ещё раз риэтер позвонил, уточнить, во сколько я приеду. Сказал, что приеду в 18-00. Ок.
Время 18-00 звонок: "вы где?"
-извините, на работе задерживаюсь, вот ещё буквально 20 минут и я приеду.
Время 18-40 звонок: "вы где?"
- извините, машина вот уже подъезжает, попросили ее принять и еду к вам, максимум 30 минут.
Время 19-30 звонок: "вы где?"
- ой, извините, я не приеду
- "громкий взрыв пердака риэтера"
Потому как они работают с 10 до 20 и если нет дел в офисе, то можно и пораньше уйти или под предлогом "объект посмотреть". Ждали меня, а я не пришел. Конечно, такая себе месть, но приятно на душе.
Я вот такие посты и коменты читаю, и у меня челюсть на место встать не может полдня. Автор считает, что квартиры-студии это п****ц. В комментариях проклятия капитализму, требования запретить и расстрелять. Вас что, жлобы чертовы, кто-то насильно заставляет это покупать? На рынке что, нет квартир на любой вкус? Или вам надо просторную трешку по цене убогой студии? Вы что, нахрен, совсем безмозглые? Единственный способ узнать, нужны ли такие квартиры - это посмотреть на продажи. Если продажи идут, если люди тратят на них миллионы рублей - значит, кому-то они очень нужны! Каким же злобной сволочью нужно быть, чтобы запрещать людям купить то, что им нужно?
Первым нашим с женой жильем была комната в общежитии. Точно помню - площадь 7.62 кв. м. А еще к комнате прилагался собственный туалетик, в котором, сидя на троне, я не мог закрыть дверь, а еще раковина с водой, встроенный шкафчик для одежды и ниша, куда можно было всунуть стол-тумбу. Это еще, наверное, метров 5. А когда родился первый ребенок, мы переехали в комнату 12 кв. метров. И мы были счастливы, блин, потому что это было собственное жилье, а не комната у родителей. Так что, жлобы, требующие запретить и расстрелять, просто идите и занимайтесь своим делом, работайте и покупайте то жилье, какое считаете нужным. Но уберите свои потные злобные ладошки от других людей, не мешайте им купить то, на что у них есть деньги.
UPD: Добавлю для сталинистов:
У меня несколько бригад по загородному строительству, езжу на старенькой машине и всегда,при любом случае говорю что у меня денег нет,таджики ахерели,просят больше чем я у клиента беру,расходы кругом и тд и тп. И другого выхода нет,клиенты как только видят дорогую машину,сразу отказываются работать(раз можешь её себе позволить,значит денег много берешь)а на старенькой приехал значит молодец.Главное на ведре не приезжать,думают что алкаш).
А если таджики доход узнают ,то совсем хана,сразу зп запросят больше.А оно мне надо.
А так я дом в Питере за 20млн построил,у жены машина хорошая,в отпуск не ездим далеко ,но это только сейчас,пока ребенок маленький.Да и в принципе деньги не особо считаем.
…но одним из самых больших заблуждений является страховка (которая обязательна для ипотек). Фишка в том, что страховка каждый год оформляется на остаток долга и выгодоприобретателем является банк. Получается если у вас квартиру с рыночной стоимостью 6 лямов уничтожил пожар, долг по ипотеке был 2 ляма, то страховая выплати эти 2 ляма банку и всё, вы просто без квартиры останетесь.
Это я в этом году подумал что дополнительная страховка будет не такой уж и лишней, хотя бы от потопа от соседей.
Что скажете, страхуете квартиру? А каско? А дмс?
Самые богатые люди имеют особняки в коттеджных поселках – Екатериновке, Поле Чудес, Горогородах, и не только. Немецкая деревня – хорошо, но не то. О квартирах мы тоже погорим.
Один из популярных коттеджных поселков – Екатериновка. Привлекателен не только домами с личными кинотеатрами, бассейнами, винными погребами, холодильниками для шуб, но и местной "легендой". Здесь есть дом основателя "Магнита", владельца футбольного клуба "Краснодар", огромного парка – кубанского мецената Сергея Галицкого. Например, другие районы ничем таким похвастаться не могут. Дом за 400-600 лямов везде можно купить, были бы деньги, а "легенду" нет. Какое-то время назад жизнь мецената активно обсуждали СМИ – в интернете было много фоток этого самого особняка. С виду дом как дом, каких хватает на Юге, но нет – самого Галицкого! Даже квартиры в том районе еще недавно продавались со словами: "Недалеко находится запасная вертолетная площадка Галицкого – ее видно с 11 этажа". Какая-то площадка действительно была, чья именно – не знаю, но потом примерно в том месте возвели элитный жилищный комплекс с квартирами до 50 миллионов рублей, и до сдачи дома почти все распродали.
Кстати, рядом находится еще один коттеджный поселок – Поле чудес. Интересен своей близостью к легенде, и что на этом месте раньше был обычный совхоз, окраина города. Теперь особняки соседствуют с многоэтажками.
Впечатляют дома с колоннами. Когда видишь в первый раз, кажется круто, в 10-ый раз в разных местах региона – ну, такое. Не буду сравнивать с одинаковыми платьями.
Дома, хоть и построены по дизайнерским проектам, но мало чем отличаются от другой люксовой недвижимости между собой – не буду вдаваться в скучные и однотипные описания – бассейн, сауна, камин, кинотеатр, 10 спален, и так далее. Почти везде царский интерьер, как в Эрмитаже, но иногда стилизация смотрится колхозно – "богаче богатого", дорого-богато. Я никогда в таком не жила, поэтому любопытно – вдруг бы понравилось, ко всему привыкаешь. Бытие определяет сознание – можно только представить, что в голове у людей, живущих в доме с высокими потолками и огромными люстрами. Может быть, они никуда не спешат и наслаждаются своим могуществом, решают каждый день великие дела. Или во всем опираются на чужое мнение и моду, сами не знают, чего хотят – просто доверились дизайнерам и другим профессионалам, неприхотливы в быту. Судя по многочисленным объявлениям о продаже и аренде, там владельцы-то сами не всегда живут.
Квартиры в Краснодаре часто дешевле особняков, хотя разные бывают, – и за 100 миллионов. Что в них особенного? Ну, это как с сумкой за 300 000 рублей из кожзама – бренд, возможность перепродать в черный день и жить какое-то время, статус, в конце концов, понты перед знакомыми, у которых уже что-то похожее есть именно за такую цену.
Кстати, в Краснодаре есть даже Рублевка и Патрики. Как не назовешь, чтобы быть ближе к "легенде".
«Можем повторить!» — сказали ребята из «А класс капитал» и решили, что пора выводить на биржу новый фонд. С названием долго не думали. Был ПНК-Рентал для всех, а будет Рентал ПРО для квалифицированных инвесторов. Был фонд с пассивным управлением, а будет фонд с активным управлением. Собрал известную информацию и свои мысли по новому фонду.
Другие фонды недвижимости, про которые я уже писал:
Не пропустите новые обзоры, подписывайтесь на мой телеграм-канал. Там не только про недвижимость, но и про дивидендные акции и облигации.
Паи планируют разместить в конце мая – начале июня, проведут IPO, после которого раздадут покупочки. Цена пая предварительно 986 рублей. Объём IPO составит более 25 млрд рублей. ISIN: RU000A108157. УК — «А класс капитал».
Доступность — только для квалов, потому что в фонде активное управление. То есть, он будет покупать, сдавать, продавать помещения (склады, ЦОДы), причём без привлечения кредитов в отличие от Паруса.
Внутри фонда сейчас находится ЦОД Технопарк Медведково — топ-3 по мощности в РФ. Его продадут, а деньги поделят. Далее УК планирует покупать у ПНК склады, сдавать их и время от времени перепродавать. Полагаю, что их может быть много разных, но в этом году, допустим, штуки 3–4 добавят.
Доход будет выплачиваться ежемесячно как с ренты, так и с прибыли от перепродажи. Дело не быстрое. То есть, тут можно как раз вспомнить ПНК-Рентал, который продали, а деньги выплатили пайщикам. Но там кроме одной коробки ничего не было, а тут их будет много, на смену проданным придут новые купленные. Инвестировать в этот фонд следует с длинным горизонтом.
Важно отметить, что УК плотно работает с ПНК, покупая у них склады ещё на этапе строительства, что дешевле. А комиссию будут брать 3% от дохода — в 10 раз ниже рынка. Ну фантастика же! Также паи будут доступны юрлицам.
Обещают 22%. 14% с ренты и 8% от роста СЧА. В 14% с ренты вполне верится, именно столько платил ПНК-Рентал. СЧА может расти или падать, но на бирже цена найдёт саму себя справедливую, исходя из конъюнктуры рынка.
Ещё раз вспомним про ПНК-Рентал. Почему инвесторы смогли хорошо заработать на закрытии фонда? Во-первых, все паи были проданы, а рынок установил, что приемлемой доходностью будет 11%, так как ключ был низким. Паи выросли, гуд. Сбер купил сарай, инвесторам заплатили. Но сегодня ставка 16%, а значит доходность на уровне ОФЗ. И никого не волнует никакое активное управление. Значит после размещения цена может пойти вниз? Может. А может и не пойти.
Биржа — хорошая история для того, чтобы продать дороже, но может потребоваться непонятно какое время, чтобы сделка стала выгодной. Непонятно, какое будет отклонение стоимости пая от СЧА. Это зависит в том числе от маркетмейкера. Сейчас оценка объектов недвижимости находится в низкой части цикла. Разворот ДКП обязательно приведёт к переоценке СЧА.
По оценке аналитиков Альфа-Банка, потенциал роста паёв Рентал ПРО до конца года составляет 34% от цены размещения. Ожидаемая доходность за три года — 22% годовых.
Не буду много писать про дефицит коммерческой недвижимости. Её не хватает как в Москве и СПб, так и в регионах. Строить огромные коробки будут и дальше. В ближайшие несколько лет дефицит будет оставаться. Все эти вот Озоны, ВБ и прочие Сбермегамаркеты будут там хранить товары. И не только они на самом деле. Перспективная история, но рынку всё равно важнее всего доходность. И сравнивать её он будет с альтернативными инструментами.
Пока что Рентал ПРО выглядит действительно лучше всех конкурентов. У меня под недвижимость выделено 10% портфеля, так что буду участвовать в IPO. И после IPO также буду участвовать.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в недвижимость, дивидендные акции и облигации.
Юморист, неебаться финансист и, по всей видимости, шарит за недвижку...
А теперь по пунктам.
1) лихо вычел НДС из выручки. Правда их потом предъявят к зачёту к НДС, уплаченному за электроэнергию и прочие услуги с товарами. Понятно, на обслуге много упрощёнщиков, но из структуры затрат думаю, что уж половину-то НДС дирехтор зачтёт. Т.е. на пару лямов он нас сходу наобманул.
НДС, указанный мной, уже с учетом предъявленного к зачету. Ибо не сложно из 36кк посчитать его, который составит 6кк ровно. Argennon думает НДС пиздец как половинится при зачете. Только в математику он не силен. Даже если взять все мои расходы, и пусть даже ИПшников на УСН, всего к зачету я могу предъявить не более 1,2кк
Ой, щас он как напишет, а схуев у меня расходов всего 7кк... Ты же написал на 22кк. Только вот прочие налоги не уменьшают базу НДС. Дальше можно было бы уже и не разбирать, но да ладно...
2) смешал налог на прибыль, НДФЛ и взносы. Эммм. Бывший бух-налоговик во мне недоумевает и убеждён, что кто-то опять пытается нас налюбить.
В чем же я налюбил, смешивая прибыль, ндфл и взносы? завысил? занизил? Да, смешал, ибо суммарно данные статьи чуть больше 1кк. Или тебе весь бюджет скинуть?
3) дорогой директор платит за охрану 1 лям в год. Это менее 100К в месяц, т.е. даже если там один чел и он не на схематозе, изображающем ИП, то з/п там порядка 50-60 тысяч в месяц. В 15 минутах от Кремля, помним?
аффтар думает в бизнесе все в схематозе и на откатах. Ах беда, охранника не получилось в схему вписать и завысить статью расхода... Да, охранник один, а точнее один пост, а как наемный ЧОП платит сотрудникам уже не мое дело, и как часто он их меняет. Но хоть тут вспомнил математику и верно посчитал месячный расход по данной статье.
4) Прочая расходка, от ТМЦ до обслуживания лифтов и клининга - чуть больше сотки в месяц. Клининг в БЦ - это постоянно. Постоянно надо драить унитазы, добавлять туалетную бумагу и мыло, рано утром/поздно вечером минимум раз в неделю эти 1,4к метров надо убрать. Сколько при таком бюджете получает узбечка? Над ней тоже директор есть, кста.
А тут в здании лифт появился... Я бы хотел... Но увы, арендаторы спортом занимаются. Но что автор хотел сказать в этом пункте, я так и не понял. Много плачу? или их тоже не получилось в схему вписать?
Ты уж определись, на откатах я, или мало всем плачу?
Знаешь какая роль у директора, в перерывах между придумыванием схем и получения откатов?
Ни за что не угадаешь! Повысить доходы и уменьшит расходы. Поэтому и нет штата сотрудников, потому что это тупо дороже, чем аутсорс. Кстати, указанный бонус, который мне прилетает раз в год, прямо пропорционален чистой прибыли, следовательно, мне выгодно платить обслуживающим компаниям как можно меньше, а с арендаторов брать как можно больше. Только это достаточно узкая полоса баланса.
Ну а твое сравнение лютый пиздец...
БЦ в 20 минутах ходьбы от Кремля, ~8к метров + двухуровневый паркинг, но выручку он особо не генерит. Никакой не ААА, здание 15 лет как построено, без единого серьёзного ремонта
Выручку не генерит, а следующим пунктом 300кк в год... Браво!
Свежее здание, 15 лет, двухуровневый паркинг, 8к квадратов... По твоим данным выход 37к за кв в год.
При сопоставимой цене за метр аффтар ещё и выручку занизил раза в 2
А теперь мое здание, 4 этажа, без лифта, без паркинга, постройки дореволюционной, на 1,3к кв м, из них порядка 25-30% "коридоры", по 28к кв в год. Логика не, пошла нахуй?
Взять годовой доход, разделить его на 12 месяцев, потом на пять человек, и получить сакраментальные 200 штук в месяц - этта пять. Демагог недели.
Да, это пять. А тебе кол по всей школьной программе.
За сим откланяюсь.